Bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm: Thời hạn tính từ ngày nào?

Người mua nhà ở xã hội có được bán lại căn nhà sau 5 năm? Thời hạn này được tính từ ngày nhận bàn giao nhà, ngày cấp sổ hồng hay ngày thanh toán đủ tiền mua nhà? Đây là những vấn đề nhiều người quan tâm khi có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở xã hội. Theo Luật Nhà ở năm 2023, mốc thời gian 5 năm được tính từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, đồng thời việc bán lại theo cơ chế thị trường phải đáp ứng điều kiện về Giấy chứng nhận và các quy định pháp luật liên quan.

1. Nhà ở xã hội sau 5 năm có được bán lại không?

Theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, sau thời hạn 5 năm kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, người mua nhà ở xã hội được bán lại nhà theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, để bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường, người bán cần đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

• Đã hết thời hạn 5 năm tính từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở.
• Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
• Việc chuyển nhượng tuân thủ pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai và các quy định liên quan.

Đối với nhà ở xã hội là căn hộ chung cư, người bán cần kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ và hồ sơ giao dịch trước khi thực hiện chuyển nhượng.

2. Thời hạn 5 năm được tính từ ngày nào?

Một trong những nhầm lẫn thường gặp là lấy ngày bàn giao nhà hoặc ngày cấp sổ hồng làm mốc tính thời hạn 5 năm.

Tuy nhiên, theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, thời hạn này được tính từ ngày người mua đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở.

Do đó, ngày bàn giao nhà và ngày cấp Giấy chứng nhận không mặc nhiên là ngày bắt đầu tính thời hạn 5 năm.

Để xác định chính xác thời điểm được bán lại, người mua nên đối chiếu các giấy tờ liên quan, gồm:

• Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và các phụ lục hợp đồng.
• Chứng từ thanh toán, biên lai hoặc xác nhận thanh toán của chủ đầu tư.
• Văn bản xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, nếu có.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp có nhiều đợt thanh toán, khoản tiền còn phải thanh toán hoặc có thỏa thuận riêng trong hợp đồng, người mua nên đề nghị chủ đầu tư đối chiếu hồ sơ để xác định ngày hoàn tất nghĩa vụ thanh toán. Không nên chỉ căn cứ vào ngày ghi trên sổ hồng để kết luận đã đủ 5 năm.

3. Bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường là gì?

Theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, sau thời hạn 5 năm và khi đáp ứng điều kiện về Giấy chứng nhận, người mua được bán lại nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu.

Quy định này khác với trường hợp bán lại trong thời hạn 5 năm. Trong thời hạn 5 năm, việc bán lại chỉ được thực hiện theo các trường hợp và điều kiện quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, bao gồm việc bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giới hạn về giá theo quy định.

Sau khi hết thời hạn 5 năm, việc chuyển nhượng vẫn phải tuân thủ các điều kiện pháp luật hiện hành. Người bán không nên hiểu rằng chỉ cần đủ thời gian là có thể tự do giao dịch mà không cần kiểm tra hồ sơ, nghĩa vụ tài chính và thủ tục chuyển nhượng.

Trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm được quy định tại Điều 40 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan.

4. Bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 quy định người bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Tuy nhiên, quy định này có ngoại lệ đối với nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ. Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, người bán phải thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nghĩa vụ thuế thu nhập theo quy định.

Vì vậy, trước khi chuyển nhượng, người bán cần xác định đúng loại hình nhà ở và kiểm tra các khoản thuế, phí, lệ phí có liên quan theo quy định tại thời điểm thực hiện giao dịch.

5. Cần làm gì trước khi chuyển nhượng nhà ở xã hội?

Để hạn chế phát sinh vướng mắc, người sở hữu nhà ở xã hội nên thực hiện các bước sau:

Bước 1: Kiểm tra hợp đồng mua bán và chứng từ thanh toán để xác định ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà.

Bước 2: Đối chiếu thời hạn 5 năm theo quy định pháp luật, không chỉ căn cứ vào ngày bàn giao nhà hoặc ngày cấp Giấy chứng nhận.

Bước 3: Kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà ở và Giấy chứng nhận trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Bước 4: Xác định nghĩa vụ thuế, tiền sử dụng đất nếu có và các chi phí liên quan theo loại hình nhà ở.

Bước 5: Thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai và công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật yêu cầu.

Nếu hồ sơ thanh toán chưa rõ ràng hoặc các bên có cách hiểu khác nhau về thời điểm hoàn tất nghĩa vụ thanh toán, người mua nên yêu cầu đối chiếu hồ sơ với chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền trước khi tiến hành giao dịch.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở năm 2023, điểm d, điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 89.
• Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ, đặc biệt quy định về trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm tại Điều 40, cùng các văn bản sửa đổi, bổ sung còn hiệu lực.

Lưu ý: Bài viết nhằm cung cấp thông tin tham khảo. Người mua và người bán cần đối chiếu hồ sơ cụ thể và quy định pháp luật hiện hành trước khi thực hiện giao dịch.