Nhà ở xã hội là chính sách an sinh ưu đãi của Nhà nước dành cho người lao động có hoàn cảnh khó khăn về nhà ở. Để ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách và đầu cơ bất động sản, pháp luật quy định chặt chẽ về quyền định đoạt của người mua trong những năm đầu sau khi nhận nhà.
Rất nhiều người mua thắc mắc: Trong vòng 5 năm đầu, nếu có nhu cầu chuyển nơi ở hoặc thay đổi kế hoạch tài chính thì có được bán lại nhà ở xã hội không, giá bán tính như thế nào và có cần chủ đầu tư đồng ý hay không? Dưới đây là những căn cứ pháp lý hiện hành giúp người mua và người bán thực hiện giao dịch đúng quy định.
Căn cứ theo điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023, trong thời hạn 05 năm kể từ ngày bên mua đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội mà có nhu cầu bán nhà ở này thì không được phép bán tự do ra thị trường. Người sở hữu chỉ được phép thực hiện giao dịch theo hai hình thức:
Phương án 1: Bán lại trực tiếp cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đó.
Phương án 2: Bán lại cho cá nhân khác, nhưng người mua lại bắt buộc phải thuộc đối tượng được hưởng chính sách mua nhà ở xã hội theo quy định.
Đặc biệt, giá bán lại trong thời hạn 5 năm bị khống chế: Mức giá tối đa chỉ bằng giá bán nhà ở xã hội ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu đã ký với chủ đầu tư. Bên bán không được phép tự ý nâng giá thu chênh lệch, và việc nộp thuế thu nhập cá nhân được thực hiện theo quy định pháp luật về thuế.
Khi không bán lại cho chủ đầu tư mà chuyển nhượng cho một cá nhân khác đủ điều kiện, giao dịch phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại khoản 2 Điều 39 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP:
Người muốn mua lại nhà ở xã hội phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ chứng minh về nhân thân, thực trạng nhà ở và điều kiện thu nhập. Bộ hồ sơ này phải được nộp đến Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để cơ quan chức năng kiểm tra, xác nhận đúng đối tượng được phép mua nhà ở xã hội.
Người bán lại phải làm thủ tục thanh lý hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án (trong trường hợp căn hộ/căn nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu độc lập mang tên người bán, hoặc theo các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng dự án). Sau khi thanh lý hoặc có văn bản xác nhận của chủ đầu tư, các bên mới tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai.
Các bên tiến hành công chứng hợp đồng mua bán theo giá quy định (không vượt giá gốc hợp đồng), thực hiện kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai địa phương.
Đối với các dự án mà chủ đầu tư vẫn đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung hoặc đang quản lý hồ sơ pháp lý công trình, việc người bán tự ý ký chuyển nhượng tay với người mua mà không thông qua chủ đầu tư là không đúng quy trình.
Người bán bắt buộc phải làm việc với chủ đầu tư để làm thủ tục thanh lý hoặc chấm dứt hợp đồng cũ trước khi chuyển giao quyền mua cho chủ thể mới. Sự tham gia của chủ đầu tư là căn cứ quan trọng để Sở Xây dựng và Văn phòng đăng ký đất đai xác định lịch sử giao dịch và cấp giấy tờ sở hữu hợp pháp cho người mua kế tiếp.
Thực tế xuất hiện tình trạng nhiều cá nhân rao bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm với giá chênh lệch cao thông qua hình thức lập vi bằng, hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng định đoạt hoặc giấy viết tay. Người mua nhà cần đặc biệt cảnh giác trước các rủi ro:
Hợp đồng vô hiệu trước pháp luật: Mọi giao dịch chuyển nhượng NOXH sai đối tượng hoặc vi phạm thời hạn 5 năm đều không có giá trị pháp lý.
Nguy cơ bị thu hồi nhà: Cơ quan quản lý nhà nước định kỳ thanh tra, kiểm tra thực tế sử dụng. Nếu phát hiện người đang ở không đúng đối tượng được phê duyệt, căn nhà sẽ bị thu hồi và giao lại cho quỹ nhà ở của địa phương.
Rủi ro tranh chấp khi người bán đổi ý: Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt khi người ủy quyền qua đời hoặc có yêu cầu hủy bỏ, đẩy người mua vào thế mất trắng số tiền đã thanh toán.
Thay vì mạo hiểm mua lại các suất nhà ở xã hội chưa đủ thời hạn 5 năm qua con đường chuyển nhượng phức tạp, người lao động có nhu cầu an cư thực tế nên ưu tiên đăng ký xét duyệt hồ sơ trực tiếp tại các dự án nhà ở xã hội mới mở bán đã có văn bản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh của Sở Xây dựng.
Điển hình như tại khu vực giáp ranh TP.HCM, dự án NOXH KCN Cầu Tràm (do Công ty Trung Thành làm chủ đầu tư và BIV GROUP phân phối) hiện đã được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện mở bán đợt 1 với 229 căn nhà phố liền kề thấp tầng (theo Văn bản 9060/SXD-QLNBĐS). Việc mua trực tiếp từ giỏ hàng mở bán chính thức giúp người mua đứng tên ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi dài hạn và đảm bảo nhận sổ hồng riêng ổn định lâu dài.
Có từ 2 con đẻ trở lên mua nhà ở xã hội không cần chứng minh thu nhập từ 1/7/2026
Siêu mẫu Hà Anh bất ngờ chia sẻ về dự án Nhà ở xã hội KCN Cầu Tràm
Chỉ được mua nhà ở xã hội một lần: Vì Sao Nên Cân Nhắc NOXH KCN Cầu Tràm? Mỗi người thuộc diện được hưởng chính sách chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội theo quy định. Tìm hiểu những lưu ý quan trọng và lý do NOXH KCN Cầu Tràm là lựa chọn đáng cân nhắc.
Thị trường nhà ở dành cho người lao động khu vực Tây Nam TP.HCM vừa đón nhận thông tin quan trọng khi Sở Xây dựng chính thức ban hành danh sách 229 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện mở bán đợt 1 thuộc dự án Khu nhà ở công nhân và người lao động tại Khu công nghiệp Cầu Tràm.
Chủ hộ kinh doanh có được mua nhà ở xã hội không? Tìm hiểu điều kiện thu nhập, cơ quan xác nhận và hồ sơ cần chuẩn bị theo quy định hiện hành.
